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Dans un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de Cassation impose le devoir de mise en garde aux conseillers dans l'immobilier de placement

La Cour de Cassation a voulu prendre une position de principe : le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier devient un devoir de mise en garde quand l’investissement porte sur un placement immobilier.

Les  conseillers courent le risque d’indemniser leurs clients de l’intégralité du préjudice subi, c’est-à-dire  des loyers non perçus, ainsi que de leur préjudice moral, faute de respecter ce devoir de conseil exigeant.

La Cour de Cassation se montre très protectrice des clients  au détriment des intermédiaires.

La Cour de Cassation (Cass 1ère Civ ; 2 oct 2013 n°12-20-504, n°1040 P+B) vient de frapper un grand coup dans le monde des CGP et des investissements en défiscalisation des produits immobiliers gérés.

En l’espèce, les clients ont investi en 2004 dans le cadre d’une opération de défiscalisation en achetant un appartement à la montagne, donné à bail commercial pour 10 ans. L’exploitant a été placé en liquidation judiciaire et le bail qui a été repris par un autre exploitant a été fait à des conditions moins avantageuses comme c’est courant en pareille matière.

Néanmoins, les investisseurs ont considéré que le conseiller avait manqué à son devoir d’information et de conseil, et que le client n’avait pas été alerté sur les risques encourus, liés à la défaillance de l’exploitant.

La Cour de Cassation les a suivis sur ce terrain et considère toutefois que le Juge auquel est soumis un tel litige doit apprécier le dossier au cas par cas. Il doit apprécier l’exécution du devoir de conseil in concreto c’est-à-dire en fonction des circonstances, de la volonté, de la situation de la connaissance des parties.

La Cour de Cassations se prononce en faveur du dédommagement intégral du préjudice subi par les acquéreurs. Elle condamne le CGP à indemniser les clients pour le montant total des loyers non perçus, soit 24 304,50€ ainsi que 2 500 € en réparation du préjudice moral subi

Dans son arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de cassation considère que :

  • la sécurité annoncée du placement constituait un critère essentiel pour les investisseurs dont l’objectif était d’effectuer un placement financier et non de profiter d’un appartement à la montagne.
  • tout le préjudice subi par les clients doit être totalement réparé car s’ils avaient été exactement informés sur les caractéristiques moins favorables de l’investissement proposé et sur les aléas financiers, corollaires des avantages annoncés, les investisseurs auraient refusé d’y souscrire.

La meilleure stratégie pour les CGP face à l’Arrêt

Que les CGP se rassurent, car chaque cas s’apprécie in concreto par le juge et les arguments sont nombreux au cours de la procédure judiciaire pour débouter les copropriétaires  dans le cadre d’une action indemnitaire lancée par des copropriétaires mécontents.

A titre préliminaire, compte tenu des enjeux et de la relative complexité des dossiers, je recommande aux CGP de s’entourer des conseils d’un cabinet d’avocats de terrain, compétent pour plaider avec succès  ce type de dossier, spécialisé dans ce secteur d’activités et ayant une bonne connaissance des rouages des programmes immobiliers et des rapports promoteur-gestionnaire-bailleurs dans des dossiers difficiles. On pourra avoir recours utilement à un médiateur quand cela est possible, procédure rapide et intéressante pour chaque partie, même si celles-ci sont assistées par un avocat, au cas où la médiation ne porterait pas ses fruits. 

Par expérience, beaucoup de dossiers n’atteignent pas le tribunal quand, face à la défaillance du gestionnaire pressenti,  quand chaque CGP communique correctement avec son client et fait un « service après-vente » efficace et empathique, en présentant notamment un sérieux gestionnaire de remplacement avec des références et en soutenant moralement son client. Néanmoins, il faut faire attention à ce qui est écrit. Le CGP sera accompagné par son avocat à cet égard pour que ces initiatives ne se retournent pas contre lui au cours d’une éventuelle procédure ultérieure menée par son client.

Quelles précautions doit prendre le CGP au moment de la contractualisation ?  Il faut que le CGP vérifie la rédaction des documents publicitaires et l’ensemble des documents remis aux clients. A mon sens, les informations diffusées gagnent à être complètes et de même qualité que celles réservées aux banques qui financent promoteurs et exploitants au moment de l’acte de construire ou d’exploiter… C’est au CGP d’être exigeant envers la plate-forme de commercialisation qui diffuse les produits et c’est à lui de les adapter à ses clients.

Le conseil du CGP doit porter à la fois sur la sécurité financière de l’opération et sur l’appréciation de la solidité des garanties fournies.

Le conseiller vérifiera le bail commercial (loyer / livraison / éventuelles garanties/ transfert des charges / clause résolutoire / annexes …). Il vérifiera que la société appelée à exploiter la résidence de tourisme ou l’hôtel en copropriété est dûment constituée, que son bilan ne révèle pas de risques ou d’incident particulier ou que  la filiale qui sera l’exploitant définitif aura des fonds propres suffisants bénéficiera de garanties sérieuses et que le professionnalisme et l’expérience de son management sont reconnus.

Les conseillers pourront dans certaines limites faire signer à leurs clients un document valant reconnaissance du devoir d’information et de mise en garde.

Le dossier judiciaire en responsabilité civile contractuelle sera relativement aisé à monter pour les copropriétaires, avec un préjudice aisé à rapporter en matière de loyer, puis à plaider pour le compte des investisseurs mécontents. Encore une fois , la médiation dans ce type de dossier devrait jouer un rôle important dans l’avenir.
L’existence de fonds de concours alloué par le promoteur au gestionnaire quand ils sont conséquents  et leur utilisation devraient être révélées aux investisseurs ainsi  que l’impact que ceci peut avoir sur le placement immobilier.  J’y reviendrai dans un autre article.

Surtout, le conseiller se verra confirmer que le taux d’effort en termes de loyer par rapport au chiffre d’affaires à supporter par l’exploitant dans le cadre du bail commercial, est cohérent et que le loyer et la valeur vénale ne sont pas déconnectés de la valeur du marché.

J’ai toujours trouvé étrange pour les CGP de proposer à leurs clients d’investir sur une si longue durée dans une opération avec un tel carcan juridique et fiscal, sans se faire communiquer au moins le bilan prévisionnel de l’exploitant. Ceci va dans l’esprit du dispositif légal de 2009 qui assurait aux investisseurs une plus grande transparence sur les comptes de l’exploitant, mais seulement en cours d’exploitation.

Si les CGP ne souhaitent pas, et on les comprend, se changer en commissaires aux comptes  et en notaires / juristes spécialisés, ils peuvent avoir recours à des tiers dont c’est le métier : on doit s’interroger  ainsi plus que jamais pour les CGP sur l’opportunité de faire labéliser par des certificateurs compétents les résidences de tourisme ou les hôtels en copropriété dans le cadre d’investissements immobiliers gérés défiscalisés.

« La transparence est la condition d’un retour  de la confiance », comme cela a pu être dit à d’autres occasions…

Christopher BOINET | Avocat associé

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